Если анализировать цены предложения квартир в Киеве, то и изначально на первичном, и на вторичном рынке происходит синхронное падение цен предложения. Всего цены предложения на квартиры в Киеве снизились по сравнению с началом 2008 года на 25-30%.
Однако если проанализировать цены реальных сделок, то падение будет гораздо более существенным. Нужно также учесть, что количество сделок по недвижимости за последние месяцы резко упало. причем первичный рынок можно сказать, практически «умер» – квартиры по «заявленным» ценам практически не продаются, а если уходят – то только после того как застройщики снизят цену на 50% и выше.
И фиксирующиеся сделки не всегда отражают реальную картину – иногда это просто оформление уже заключенных договоренностей. Так или иначе, по результатам реальных сделок вырисовывается удручающая картина. В целом по Киеву на первичном рынке снижение цен за прошедший год и первые дни 2009 года составило около 60%. На вторичном рынке снижение не столь существенно и колеблется в пределах 35-40%.
Таким образом, если еще год назад цена одного метра жилья в Киеве на первичном и вторичном рынке была примерно одинаковой и составляла в среднем $2030/кв. м, то сегодня (по состоянию на конец января 2008 года) первичный рынок буквально обвалился и цена на нем опустилась до планки $1000/кв. м, а реально намного ниже. В то же время, на вторичном рынке столь существенного снижения не произошло: сегодня реально цена квадратного метра по Киеву, если учесть последние сделки, находится на уровне $1700/кв. м. В чем же причина столь катастрофического обвала первичного рынка и какие это вызовет последствия?
Начнем с того, что значительная часть новых квартир продаются еще в реально недостроенных домах. Ведь учитывая качество новостроек, даже если дом готов на 100% и принят в эксплуатацию, фактически покупатель платит лишь за голые стены. Опыт показывает, что сантехнику, окна, двери, покупателям приходится менять, поскольку то, что остается после строителей, часто не выдерживает никакой критики. Однако еще более проблемным является жилье в недостроенных домах. Даже если дом готов на 90-95%, то совсем не факт, что оставшиеся 5-10% работ застройщик выполнит достаточно быстро. Многие стройки сегодня заморожены на уровне готовности объектов 98-99%. Т.е., у застройщиков из-за резкого падения продаж не остается средств для того, чтобы элементарно ввести дом в эксплуатацию. Поэтому понятное дело, что если раньше, во время строительного бума, покупатель квартиры в доме с высокой степенью готовности был уверен в том, что через несколько месяцев, он может вселиться в купленное жилье, то сегодня ему таких гарантий никто дать не может.
Поэтому квартиры на первичном рынке покупаются по ценам значительно дешевле, чем на вторичном и как бы с опережением, учитывая будущее падение цен на недвижимость. Ведь многие эксперты прогнозируют, что к середине 2009 года цена квадратного метра жилья в Киеве как на первичном, так и на вторичном рынке составит максимум около $800-900, а то и ниже. Покупая квартиру в новом, а тем более – строящемся доме, покупатель понимает, что в лучшем случае он вселится в нее через полгода, а до этого нужно будет подождать, пока дом введут в эксплуатацию. либо потратиться на ремонт. Потому сделки заключаются из расчета цен вторичного рынка на середину-конец 2009 года. Естественно, такая ситуация во многом не устраивает застройщиков, которые по понятным причинам хотели бы продать свое жилье подороже. Но ничего сделать для увеличения спроса на первичном рынке они сегодня не могут.
В первую очередь, снизился платежеспособный спрос. Банки перестали выдавать ипотечные кредиты. А те, у кого есть деньги, во-первых, не торопятся приобретать, ожидая падения цены, и, во-вторых, предпочитают рассчитываться с продавцами в гривне. И здесь поведение курса также не на стороне продавцов и застройщиков.
Некоторые застройщики вынуждены фиксировать цену предлагаемых объектов в гривне по курсу 6 грн./$, но это не всегда привлекает покупателей. Другие, чтобы продать квартиры и получить живые деньги, полностью переходят на фиксацию цены в гривне, понимая, что окажутся в затруднительном положении, если курс доллара будет расти и дальше. В то же время, на столичном рынке наблюдается дифференциация в поведении продавцов и покупателей. Как до минимума упал спрос на хрущевки и дома некоторых панельных серий, падает в цене и так называемое элитное жилье, – тем более, что элитность в киевских условиях, когда отключение горячей воды и отопления становится нормой, превращается в очень условное понятие. Несколько выше спрос на достаточно современные дома в районах, прилегающих к станциям метро, но и он значительно снизился.
Начало 2009 года вообще охарактеризовалось беспрецедентным снижением спроса на рынке недвижимости в Украине. Анализируя первичный и вторичный рынок недвижимости Киева, нельзя не отметить такой фактор как полный обвал рынка недвижимости в ближайших пригородах. Ведь сюда раньше всегда покупатели шли именно потому, что в самом Киеве квартиры быстро дорожали. Сегодня получается, что чуть ли не в центре Киева можно купить такую же квартиру, какую в августе-октябре 2008 года предлагали в Борисполе или Ирпене, но по цене на 20-30% ниже тогдашних котировок пригородной недвижимости.
В таких условиях потенциальных покупателей пригородной недвижимости стало чуть ли не на порядок меньше. Это сразу ощутили на себе застройщики. Сегодня они стоят перед перспективой снижения цен на продаваемое жилье до уровня ниже его себестоимости.
В результате продавцы, которым срочно нужны деньги, вынуждены снижать цены на свои квартиры до уровня 2002-2003 гг. В начале 2009 года появились прецеденты, когда 1-комнатные квартиры в Киеве уходят за $20-25 тыс., гостинки – за $15-20 тыс., а в середине января 1-комнатную квартиру в Броварах продали за $8 тыс. – раньше, еще летом 2008 года аналогичная квартира в этом пригороде Киева продавалась за $70-80 тыс.
Таким образом, на рынке недвижимости пригородов Киева налицо полный обвал. И логично, что в таких условиях в наиболее критическом положении оказались девелоперы – у них в недостроенных домах шансов продать квартиры сегодня нет вообще, а что касается уже построенного жилья на первичном рынке, то реально сегодня его согласны покупать за $500-600 за квадратный метр, что примерно в полтора-два раза ниже себестоимости его строительства в 2007-2008 годов. Особенно это касается дальних пригородов – таких как Барышевка, Васильков, Немешаево, Бородянка, Дымер, где соблазнить покупателей приобретением квартир в недостроенных домах сегодня практически нереально.
Аналогичные киевским, тенденции падения цен на недвижимость наблюдаются и в других регионах Украины. Здесь также первичный рынок валится гораздо быстрее вторичного.
В областных центрах западной Украины начали ощущаться последствия общего кризиса в строительной отрасли. Так, в Ивано-Франковске, который отличался в 2006-2007 годах. едва ли не самыми высокими темпами роста строительства в западной Украине, строительные предприятия в годах выполнили строительных работ на сумму 781,5 млн. грн., что на 9,8% меньше, чем за 2007 году. Существенно, на 58,3% уменьшился по сравнению с 2007 г. объем работ по завершению строительства, установки инженерного оснащения зданий и сооружений (на 24,2%).
Такие данные приводит Управление статистики Ивано-Франковской области. При этом, за последние пять лет спад объемов строительных работ в этой области Украины наблюдается впервые.
Не лучшим образом обстоят дела и в областных центрах востока и центра Украины. Так, в Кировограде строительство жилья полностью заморожено, некоторые застройщики приостановили свою деятельность. Прекратила свою деятельность из-за кризиса компания “Кировограджитлобуд”. «Люди не имеют возможности взять кредиты, поэтому на первичном рынке ничего не покупают. Хорошо, что наша компания успела ввести построенный дом в то время, когда кредиты еще выдавались. Но осталось еще десяток квартир, которые никак не могут купить», – сказал представитель компании.
Операции на рынке недвижимости Кировограда в конце 2008 года практически приостановились, цены на вторичном рынке жилья упали почти на 70%.Аналогичная ситуация и в других областных центрах.
В ближайшее время, по всем прогнозам, строительство в украинских областных центрах из-за экономического кризиса и обвала цен на недвижимость может вообще «замерзнуть».
По сути, сегодня в Киеве цена жилья опустилась до уровня дальних пригородов и областных центров, а в областных центрах – до уровня райцентров, и чем дешевле сегодняшняя реальная цена сделок первичного рынка, тем более проблемным представляется будущее застройщиков, значительная часть которых находится на грани банкротства и вынуждена будет распродавать свои квартиры и объекты вообще за бесценок, чем только спровоцирует дальнейший обвал цен.
Выжидать, когда ситуация на рынке недвижимости стабилизируется и вновь начнется рост, практически нереально. Даже по самым оптимистичным расчетам, рост цены жилья в Украине возобновится только после того, как рынок недвижимости достигнет своего дна осенью-зимой 2009 года, т.е. ждать нужно не менее года, а то и больше. Естественно, за этот год нужно будет рассчитаться с кредиторами, поставщиками стройматериалов и субподрядчиками, на что сегодня у застройщиков средств катастрофически на хватает. Весь конец 2008 года они изо всех сил надеялись на возобновление ипотечного кредитования и появления платежеспособного спроса, но кризис усугубляется и надежды оказываются тщетными. Поэтому можно ожидать, что в ближайшее время застройщики наперегонки начнут снижать цены на квартиры, а это в свою очередь подтолкнет к дальнейшему обвалу вторичного рынка.
Павел ЧЕРЕДНИЧЕНКО
Ссылка (источник): http://budmanews.com
